Планировка жилья не всегда удовлетворяет покупателя. Предприниматель, задумав открыть кафе, ателье, аптеку, магазин, редко находит подходящее помещение. В этих случаях на помощь приходит перепланировка. Она, преобразовывая пространство, способствует рациональному и удобному использованию площади.
Это существенное изменение внутренней геометрии пространства. Процесс регламентируется Жилищным Кодексом России. К работам, которые изменяют конфигурацию, относятся:
Разборка и возведение стеновых элементов, перегородок;
заделка и устройство дверей, окон, арок;
уменьшение или увеличение размеров за счет разукрупнения, присоединения вспомогательных помещений.
Обновление площадей сопровождается ремонтно-строительными работами. До их начала следует подготовить и согласовать проектное решение. В Москве и области согласованием проекта перепланировки занимается жилищная инспекция. Выполненное преобразование подлежит оформлению, конечной целью которого служит получение нового техпаспорта. Стоимость переустройства зависит от геометрических параметров, объема планируемого ремонта, функционального назначения.
Документальная подготовка перепланировки любого помещения включает в себя следующие этапы:
Разработка проекта перепланировки нежилого помещения. В состав документации входит пояснительная записка, чертежи с измененными планами. До начала проектирования производится обследование конструкций и узлов с выдачей экспертного заключения о возможности перемен.
Предоставление проекта на согласование с надзорными санитарно-эпидемиологическими, пожарными, газовыми органами, жилищной инспекцией. При соблюдении требований государственных нормативов он согласовывается.
Подача следующих документов в жилинспекцию:
заявление;
учредительные документы;
план из БТИ не позднее годичного срока выдачи;
согласие управляющей компании, на чьем балансе находится объект;
согласованный проект;
договор страхования гражданской ответственности перед третьими лицами в случае нанесения ущерба в процессе работ;
протокол осмотра смежных площадей, имеющих общие конструкции, коммуникации;
vакты о согласии владельцев соседних помещений.
Подготовленный пакет предоставляется в жилинспекцию, которая после рассмотрения выдает разрешение. После окончания ремонта создается комиссия для подписания акта о завершении перепланировки. После осмотра представители надзорных органов, муниципальные власти подписывают заключительный акт. Он служит основанием для выдачи нового свидетельства о собственности.
Перепланировка квартиры производится для повышения комфорта проживания и пользования жильем.Следует учитывать, что в многоэтажном многоквартирном строении стены являются несущими элементами, оконные проемы – архитектурными частями фасадов, плиты перекрытия могут находиться на соседской территории, стояки общедомовых коммуникаций проходят сквозь все здание. Поэтому для сохранности конструктивной прочности, безопасного функционирования без ущерба здоровью, жизни, имуществу жильцов определен перечень корректировок, не разрешенных к исполнению.
Документация проектируется специализированной организацией. Заказать проект перепланировки в Москве можно в архитектурном бюро «МСО-7».Оно разрабатывает документацию в соответствии с требованиями строительных норм и правил. Она отражает планируемое преобразование относительно первоначальной планировки, обеспечивая устойчивость существующей конструктивной системы и инженерной инфраструктуры.
разборка несущих конструкций. Это может привести к разрушению дома;
перенос положения ванной и туалета на место комнаты у нижних соседей;
уменьшение размеров лифтовой шахты;
ликвидация или усечение сечения вентиляционных каналов и отверстий;
замена легких перегородок на элементы с большей массой, которые превышают расчетные нагрузки на перекрытие;
перенос приборов отопления, подключенных к централизованной сети;
объединение комнаты и кухни с газовой плитой;
устройство теплых водяных полов, запитанных от трубопроводов водоснабжения;
изменение формы и расположения оконных и дверных проемов. Приводит к потере несущей способности;
объединение балконов и лоджий с гостиной или спальней;
монтаж вентиляционных коробов на фасадной поверхности. Фасад должен иметь неизменный облик;
признание аварийности здания запрещает менять планировку.
Ухудшение эксплуатационных условий, противопожарных характеристик, снижение качества жизни людей, перекрытие доступа к общедомовым инженерным сетям и оборудованию недопустимы.
Оформление переделки с регистрацией в госорганах можно разделить на этапы:
Заказ техпаспорта в бюро технической инвентаризации БТИ. Если с момента последнего замера прошло более 5 лет, потребуется провести новый обмер. В паспорте указывается общая площадь, количество комнат, характеристики дома.
Обращение к проектировщикам для разработки проектного решения. При этом на его основе оформляется техническое заключение. Оно информирует о состоянии строения, обосновывает возможность переустройства с точки зрения сохранности конструкций и коммуникаций, обеспечения безопасной эксплуатации.
Если квартира куплена в ипотеку, необходимо известить банк.
Сбор и подача документов в жилищную инспекцию через сайт государственных услуг. В перечень обязательных документов входят:
заявление по установленному образцу;
правоустанавливающее свидетельство на недвижимость;
проект перепланировки;
технический паспорт на квартиру;
письменное согласие всех собственников;
если строение относится к памятнику архитектуры, то необходимо оформление допуска от организаций, под чьей охраной он находится.
Получение письма жилинспекции, согласовывающего переделку, которое в Москве действительно в течение 12 месяцев.
Повторное обращение в жилинспекцию для составления акта о завершенном переустройстве.
На основании акта, обмера специалиста БТИ выпускается техплан. Он является основанием для выпуска измененного кадастрового паспорта.
Отличительной особенностью общественных мест служит большая посещаемость. Магазины, кафе, рестораны, аптеки должны соответствовать действующим нормам противопожарной, санитарной, газовой безопасности. В связи с этим преобразование внутреннего пространства данного типа сооружений, расположенных в жилых домах, сопряжено с более сложной процедурой согласования. Собственники или лица, пользующиеся помещениями, при наличии согласия владельца могут изменять их план.
Для более рационального использования можно снести перегородки, дверные проемы, заделать или устроить оконные проемы, предусмотреть отдельный вход, крыльцо, антресольный этаж, совместить подвал с первым этажом. Назначение помещения в процессе переделывания сохраняется. При смене профиля необходимо включить профильные надзорные органы в перечень согласующих организаций.
Улучшение недвижимой собственности без урегулирования с местными властями имеет негативные аспекты:
проведение работ без разрешения или с отступлением от проектного решения предусматривает административную ответственность. Лицо, самовольно изменившее конфигурацию, обязано оплатить штраф, привести объект в первоначальную форму или узаконить произведенные действия в установленном порядке;
снос несущих стен несет угрозу жизни людей.Ослабляется пространственная жесткость,что может вызвать обрушение постройки, гибель жителей;
недвижимость с неузаконенными корректировками невозможно продать в ипотеку. Банк производит проверку покупаемой недвижимости. При обнаружении несоответствия техпаспорта и фактической планировки сделка не состоится;
законодательно неоформленная переделка снижает цену квартиры на рынке на 5-20%. Стоимость согласования перепланировки в Москве намного ниже потерянной суммы при продаже.
